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北京盛德紫闕:“難產”的產權證

2019-05-17 12:59  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報訊(本報記者 孫蔚)北京盛德紫闕的業主們自從買房以后心里就沒踏實過,《中國消費者報》曾于2018年對此進行了多次報道。最近,盛德紫闕的業主發出一封求助信,稱2015年購買的五證齊全的房子,2018年底被告知開發商欠3.9億元土地出讓金,目前,無法辦理產權登記,孩子也無法落戶上學。

  爛尾項目重生

  盛德紫闕位于北京二環邊的核心地段,原名杰寶公寓。如此優越的地理位置按理說應該是一個搶手的樓盤,可是誰也沒想到其會成為著名的爛尾項目。

  記者查詢北京市住建委網站后得知,盛德紫闕的前身杰寶公寓于2002年12月10日獲得了預售許可證,該項目住宅部分為70年產權、商鋪為40年產權,允許銷售面積為7.5萬平方米,開發商就是杰寶公司。此后,首創集團旗下首創資產管理公司接手該項目3萬平方米面積,裝修時投資2000多萬元,于2003年推出了“產權式商鋪”巨庫賣場,銷售火爆時價格曾高達每平方米4萬-5萬元。不過,由于賣場的每一層都被劃分成一家一家的小商鋪,產權分散給商業經營管理帶來巨大困難,開業不久便遭到大批業主維權,最終賣場計劃以失敗告終。此后,杰寶公寓便無人入駐,被擱淺至2014年,而由巨庫賣場引發的首創與杰寶之間的債務糾紛也成為該項目淪為爛尾的源頭。

  公開資料顯示,針對2005年北京杰寶房地產開發有限公司產生的債務糾紛,北京市東城區人民法院作出民事判決,由北京首創資產管理有限公司通過買賣合同、司法判決、承債及拍賣程序等方式合法取得北京杰寶公寓底商及部分房屋的權益。杰寶與首創在2006年5月24日簽署了《杰寶項目辦理竣工驗收備案及產權協議書》,但是到了2012年11月18日,首創又與杰寶協商,將該公司所擁有的杰寶公寓所有權益通過轉讓退回的方式由杰寶公司收回。

  2011年6月和9月,盛德基業分別通過旗下兩家全資子公司,以85%和15%的股權比例分兩次收購了杰寶公司,將其納入旗下另一全資子公司,杰寶公寓項目也由此易主盛德基業。

  在轉入盛德基業之手后,該項目更名為盛德紫闕,重新打造成為了坐擁黃金地段的豪宅項目,并于2015年5月7日拿到了北京市住建委的新房預售許可證,批準擬售套數為334套,住宅擬售價格為88300元/平方米。

  監管資金被挪用

  據記者查證,盛德紫闕項目取得北京市新房預售許可證后,有300多名業主購買了該小區的預售商品房。按照合同約定,房屋定于2016年12月31日交房。“在臨近交房時,突然被開發商告知要延期一年。等到2017年9月30日,盛德基業在沒有消防驗收、未完成市政水電供熱的情況下,強迫業主收房,就是不想支付延期交房的違約金。”業主代表胡女士對記者表示。

  當時,在出現延期交房問題后,因為開發商資金鏈趨緊,業主曾經擔心項目會再度出現爛尾。

  對于業主的質疑,盛德紫闕與業主簽訂了補充協議,并在資金方面進行了說明,聲稱交到相關部門的項目監管資金不低于8000萬元,目前監管資金充足,此外項目還有待售部分,總貨值近30億元。

  但胡女士告訴記者,業主們后來發現,開發商的預售資金并未全額轉入監管賬戶,而是挪用項目資金用于其他項目開發,這為后來無法辦理產權證埋下了伏筆。

  據業主們介紹,開發商2016年底向業主出示的《盛德紫闕延期交房情況說明》顯示,該項目已經獲得了預售資金回款23億多元。但北京市東城區房管局公示的《資金監管基本情況(截至2016年12月8日)》顯示,其入賬資金約為17.35億元,與其聲稱的相差5.65億元。此外,為緩解項目建設資金壓力,盛德基業曾多次以此為抵押進行融資。

  擅改規劃遭處罰

  業主們告訴記者,盛德基業一方面通過抵押、變賣資產融資,另一方面又一直采用欺騙手段,銷售沒有網簽資格、已經被起訴查封的房產。

  胡女士表示,她購買的是盛德紫闕19層的一套房源,當時銷售人員說,項目19層和20層是加蓋房源,不能馬上進行網簽,需要等期房轉現房才能網簽。她聽信了銷售人員的說法,就交了房款。

  但在2015年簽發的預售許可證中,明確注明該項目19層、20層全部為非預售部位。據胡女士講述,當時19層、20層已經賣出去40多套。

  為什么19層、20層不能正常銷售?原來,在未經規劃許可下,開發商擅自改變部分樓層規劃,增加了19和20兩個樓層,形成違建面積共5049.39平方米,導致該項目無法通過竣工驗收。

  2013年4月28日,北京市規劃委對該項目19層、20層增建的違建面積進行了行政處罰;2013年11月,在北京市住建委、北京市規劃委第106號兩委會會議紀要中,也對此做了認定:

  “東城區杰寶公寓因未按照規劃許可建設,增加建筑面積5049.39平方米,已經由規劃部門實施了行政處罰,會議議定按照歷史遺留問題,由市規劃委函告市住建委規劃意見,不再辦理規劃許可、驗收手續,市住建委據此辦理房屋登記。”

  2014年2月,開發商與北京市國土資源局簽訂了一份土地補充協議,據協議約定新增地價款為789.9429萬元人民幣。

  但是,在2018年12月底交房一年多后,開發商與北京市規劃和自然委簽訂了土地出讓補充協議三,其中注明,開發商還需要補繳新增出讓價款約3.91億元人民幣,方能辦理產權。

  新增出讓款的緣由是,地上建筑面積新增商業5945.01平方米,公寓新增建筑面積3678.89平方米,辦公(公共服務設施)3722.61平方米,地下建筑面積新增地下辦公457.18平方米、含規劃用途由地下車庫變更為地下辦公(公共服務設施)部分331.79平方米。

  由此可以看出,新增的地價款系竣工實測面積與2014年土地補充協議二的面積差進行計算所得,地上面積增加了約1.3萬平方米,達到了21%的誤差。

  總體梳理下來會發現,盛德基業自接手杰寶公寓爛尾項目以來,由于擅改規劃,新增3.9億元土地出讓金沒有及時繳納,最終使業主陷入困境。對于目前拿不到房屋產權的問題,業主們無奈地表示:“開發商找不到,以前的銷售人員也離職了,我們不知道該怎么辦。”本報將繼續關注此事的進展。

責任編輯:任冬雪

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